Vermögensaufbau mit Immobilien: Die häufigsten Mythen und die echte Strategie dahinter
- Sebastian Köhler
- 14. Nov. 2025
- 3 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 23. Jan.
Viele Menschen beschäftigen sich mit Immobilien als Kapitalanlage – aber nur wenige treffen eine wirklich fundierte Entscheidung.Zwischen Mythen, Verkaufsversprechen und Einzelmeinungen fehlt oft der Blick auf das große Ganze.
In diesem Artikel zeige ich,
welche Denkfehler beim Vermögensaufbau mit Immobilien häufig gemacht werden
worauf es bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage wirklich ankommt
und warum Immobilien nur dann funktionieren, wenn sie Teil einer klaren Gesamtstrategie sind.
Immobilien gelten seit jeher als stabiler Baustein für Vermögensaufbau und Altersvorsorge. Dennoch zögern viele Menschen, den ersten Schritt zu gehen. Meist liegt es nicht an fehlendem Geld oder mangelnden Möglichkeiten – sondern an Denkfehlern, Mythen und Unsicherheiten, die im Kopf entstehen.
Als Finanzplaner begleite ich seit vielen Jahren Mandanten auf ihrem Weg zu einer fundierten Finanzstrategie. Immobilien spielen dabei häufig eine zentrale Rolle: Sie bieten regelmäßige Einnahmen, steuerliche Vorteile und die Möglichkeit, langfristig Vermögen aufzubauen. Doch bevor man ein Investment tätigt, ist es entscheidend, die weit verbreiteten Irrtümer zu erkennen – und sie bewusst zu überwinden.
Mythos 1: „Ich warte auf den perfekten Zeitpunkt“
Viele denken: Jetzt ist der falsche Moment. Zinsen sind zu hoch, die Preise zu teuer, der Markt unsicher. Dieses Denken hält jedoch von der Realität ab: Der perfekte Zeitpunkt existiert nicht. Märkte unterliegen Schwankungen, und es gleicht sich über die Jahre aus.
Beispiel aus der Praxis: Eine Mandantin startete 2023 mit einem Zinssatz von über vier Prozent. Auf den ersten Blick nicht ideal. Doch die Mieteinnahmen deckten einen Großteil der Finanzierung, Zinsen ließen sich steuerlich absetzen, und das Vermögen wuchs langfristig. Wer zu lange wartet, verliert wertvolle Zeit – ein entscheidender Faktor beim Vermögensaufbau mit Immobilien.
Mythos 2: „Ich brauche viel Eigenkapital“
Ein weiterer häufiger Irrtum betrifft die Höhe des Eigenkapitals. Viele glauben, ohne große Rücklagen sei eine Investition unmöglich. Das stimmt nicht.
Wichtig ist:
Die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) müssen gedeckt sein. Darüber hinaus ist Eigenkapital oft kein Muss, besonders bei Kapitalanlageimmobilien. Strategisch klug ist es, möglichst wenig Eigenmittel zu binden und das restliche Kapital anderweitig arbeiten zu lassen – zum Beispiel in einem ETF-Portfolio mit langfristiger Rendite.
Steuervorteile: Kreditzinsen für Kapitalanlageimmobilien sind steuerlich absetzbar. Dadurch sinkt die reale Zinsbelastung und erhöht die Rendite. Wer die Zahlen kennt und sauber rechnet, kann schon mit überschaubarem Eigenkapital starten.
Mythos 3: „Ich muss zuerst selbst wohnen“
Viele Menschen möchten erst die eigene Immobilie kaufen, bevor sie investieren. Aus finanzieller Sicht kann das Gegenteil sinnvoll sein.
Warum: Eine Kapitalanlageimmobilie zahlt sich größtenteils selbst, während die Tilgung das Vermögen wachsen lässt. Mieteinnahmen reduzieren die Belastung, und der Wert der Immobilie steigt langfristig. Wer zuerst investiert, verbessert seine Bonität und schafft finanziellen Spielraum für das Eigenheim und das oft ohne höhere Risiken.
💡 Zwischenfazit: Immobilien können ein wirkungsvoller Baustein für den Vermögensaufbau sein aber nur, wenn Finanzierung, Liquidität, Risiko und andere Geldanlagen zusammenspielen.
Genau diese Gesamtbetrachtung fehlt bei vielen Kaufentscheidungen.
Mythos 4: „Die Immobilie muss in meiner Nähe liegen“
Viele Menschen glauben, sie könnten nur dort investieren, wo sie selbst regelmäßig vorbeischauen. Das ist ein emotionaler Irrtum. Entscheidend für den Erfolg ist die wirtschaftliche Lage, nicht die Nähe.
Eine solide Kapitalanlage zeichnet sich durch stabile Mieteinnahmen, gute Infrastruktur, wachsende Bevölkerung und Wertsteigerungspotenzial aus – unabhängig von der Entfernung. Professionelle Hausverwaltungen übernehmen die operative Betreuung zuverlässig, steuerlich absetzbar, und sorgen für reibungslose Abläufe.
Mythos 5: „Die Rendite muss hoch sein“
Eine hohe Anfangsrendite klingt verlockend, ist aber nicht alles. Regionen mit hoher Rendite haben oft schwache Nachfrage, abnehmende Bevölkerung oder Sanierungsstau.
Langfristig erfolgreicher ist eine Immobilie mit stabilem Wertzuwachs, verlässlichen Mietern und geringen Instandhaltungskosten, selbst wenn die Rendite auf dem Papier niedriger ist. Zusammen mit steuerlichen Effekten kann die Nettorendite nach Steuern sehr attraktiv sein.
Die echte Strategie für Vermögensaufbau mit Immobilien
Immobilien sind kein Selbstzweck. Sie gehören in eine umfassende Vermögensstrategie, die unterschiedliche Anlageformen kombiniert.
Die Vorteile:
Regelmäßige Einnahmen durch Mieten
Steuervorteile (Zinsen, Abschreibungen, Verwaltungskosten)
Langfristige Wertsteigerung
Hebeleffekt durch Fremdkapital
Mit einer klaren Planung lässt sich so aus wenig Eigenkapital ein erheblicher Vermögenswert aufbauen. Entscheidend sind realistische Annahmen, strukturierte Kalkulationen und ein langfristiger Plan.
Der erste Schritt: Beschäftige dich mit deinen Zielen. Wer weiß, wohin er will, findet den passenden Weg. Mit Planung, Struktur und professioneller Begleitung wird Vermögensaufbau mit Immobilien realistisch, effektiv und langfristig erfolgreich.
Fazit: Immobilien sind kein Selbstläufer
Eine Eigentumswohnung ist kein Rendite-Produkt von der Stange.Sie wirkt nur dann nachhaltig, wenn sie zu Ihrer Lebenssituation, Ihren Zielen und Ihrer übrigen Vermögensstruktur passt.
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